Previdência ou Imóvel - Qual a Melhor Opção Para Sua Aposentadoria

Previdência ou Imóvel: Qual a Melhor Opção Para Sua Aposentadoria?

Rendimento com aluguel está abaixo do rendimento dos fundos, mas é preciso analisar com cuidado a questão fiscal.

Apesar das várias mudanças que ocorreram no mercado financeiro do País, com a introdução de novas alternativas de aplicação, como os fundos de investimentos ou planos de previdência privada, os imóveis seguem sendo uma das preferências nacionais

 Muitas pessoas ainda investem quase todo o dinheiro que possuem em imóveis, apostando na renda de aluguel como garantia de rendimento para quando se aposentarem. Mas será que esta é a melhor estratégia?
Imóveis: Uma Aplicação de Risco

Muitas pessoas considerarem o investimento em imóveis como conservador. Mas, na verdade, existe um risco considerável associado a este tipo de aplicação. Isto porque estamos falando de investimentos de grande porte com baixa liquidez. Mas qual o problema da liquidez? O problema é que, quanto menor ela é, maior a dificuldade que terá para resgatar o dinheiro que aplicou, caso venha a precisar.

Desta forma, não há como negar que o grau de liquidez de um fundo de investimento é infinitamente maior do que o de um imóvel. Ao contrário da aplicação em fundos, em que você pode sacar praticamente quando quiser, em alguns casos até mesmo diariamente, no investimento em imóvel você precisa encontrar um comprador ou inquilino, o que pode levar algum tempo.

Isto sem falar nos custos da aplicação em si, que podem ser bem elevados. É verdade que nas aplicações em fundos de investimento você paga uma taxa de administração anual, além dos impostos. No entanto, os custos associados à compra e/ou venda de um imóvel também podem ser bem elevados: corretagem, escritura, registro em cartório e imposto de transmissão. Os altos custos associados ao investimento em imóveis são a principal razão pela qual são considerados investimentos de longo prazo.

Aluguel ou Renda Garantida?

O valor do aluguel vai depender da localização do imóvel (possibilidade de melhorias), condições do imóvel (se você tiver que gastar muito em reformas, pense duas vezes), idade do imóvel, etc. Se você decidir alugar o imóvel, então pode esperar um retorno bruto, ou seja, antes de impostos, de 0,5% a 1,1% do seu valor por mês.

Para se ter uma idéia, a rentabilidade média dos fundos DI e dos fundos de renda fixa, por exemplo, é de aproximadamente 1,2% ao mês, valor que já embute a taxa de administração. Já os fundos de previdência, cujos custos são maiores do que nos fundos de investimento tradicionais, apresentam uma rentabilidade média pouco abaixo de 1% ao mês. Além disso, na maioria dos planos os benefícios, mesmo após o início do pagamento, são corrigidos pela inflação, o que, dependendo do imóvel, pode não acontecer devido ao excesso de oferta no mercado.

Análise Fiscal Exige Atenção

Outro aspecto importante é o tratamento fiscal, e esse não é fácil analisar após as mudanças introduzidas tanto nos planos de previdência quanto nos imóveis. Uma coisa é certa, você terá que recolher mensalmente imposto através do carnê-leão sobre o rendimento com aluguel, com base nas alíquotas da tabela regressiva de IR, isto é, 15% para quem recebe até R$ 2.512,08 e 27,5% para quem recebe acima deste valor por mês.

Mais ainda, em alguns casos é possível que tenha que pagar 15% a título de ganho de capital. Porém, essa mordida diminuiu com a nova Medida Provisória do Bem, pois os ganhos com a venda de um imóvel que forem usados na compra de outro imóvel estão isentos desde que a compra seja efetuada em até 180 dias da venda do primeiro imóvel. Outra vantagem é que passou a ser permitida a correção do valor do imóvel ao longo dos anos, o que também deve contribuir para a redução da mordida do leão no que refere ao ganho de capital em imóveis.

Já na previdência privada, o valor da contribuição pode ser abatido do imposto devido, desde é claro que você opte pelos planos do tipo PGBL ou tradicional. É bom lembrar que a dedução está limitada a 12% da sua renda tributável anual. Outra vantagem é que você não precisa pagar imposto de renda até a data em que efetivamente efetuar o resgate do benefício. Porém, a alíquota de tributação vai depender do regime tributário a que optar (progressivo ou regressivo), e o prazo durante o qual tiver mantido a aplicação.

Diversificação é Sempre Melhor Alternativa

Para quem tem mais do que 30% do seu patrimônio aplicado em imóveis, uma alternativa pode ser direcionar parte do dinheiro atualmente aplicado em imóveis para os planos de previdência para se beneficiar dos incentivos fiscais.

A maior facilidade de diversificação é na verdade uma vantagem dos planos de previdência em relação aos imóveis, pois basta comprar planos com perfis distintos para conseguir diversificar suas aplicações. Enquanto isso, no investimento em imóveis é mais difícil reduzir a concentração, pois isso implica em investir em mais de um imóvel. Mesmo os fundos imobiliários ainda concentram sua carteira em poucos imóveis, isso sem falar que gozam de liquidez menor do que os planos de previdência.

Em termos de perfil de investimento, existem hoje basicamente três tipos básicos de planos de previdência: os mais conservadores, que aplicam preferencialmente em títulos de dívida pública, e que antes eram chamados de soberanos; os planos de renda fixa, que aplicam em outros tipos de títulos de renda fixa além dos títulos públicos, e os compostos, que combinam aplicações em renda fixa com renda variável.

Como muitos dos planos de previdência, principalmente os do tipo PGBL, são estruturados como fundo de investimento, também existe a vantagem da transparência. Isto porque é possível acompanhar o valor do seu investimento diariamente, através do valor da cota do plano no jornal.

Este tipo de transparência é menor nas aplicações em imóveis, onde é preciso contratar especialistas para saber o valor do seu imóvel e do aluguel a ser cobrado. Apesar do mercado de fundos imobiliários ter crescido, ainda não goza do mesmo grau de liquidez que o de previdência, e isso devem ser levado em consideração.

Espero que você tenha considerado este boletim informativo como uma experiência de aprendizado interessante. Obrigado...

Ricardo Severini - Creci MGF 0024655

Andréa Severini - Creci MGF 0024652

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Andréa Severini, formada em administração de empresa, bilíngue, já trabalhou para grandes empresas na área de marketing internacionalmente.

Através de suas inúmeras viagens desenvolveu uma verdadeira paixão por arquitetura, decoração e principalmente propriedades.

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Ricardo Severini, formado em Comercio Exterior bilíngue, já trabalhou para grandes empresas na área de “Real Estate” (imóveis) internacionalmente.

Através de seus inúmeros trabalhos no exterior, em mais de 33 países com quem já trabalhou e visitou Ricardo já ganhou vários prêmios no exterior como melhor diretor de vendas para o Caribe, Florida, e Itália.

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